Zmiany w mieszkaniówce. Gdzie bardziej opłaci się kupno od najmu?

Przez cały rok 2025 kolejność miast pod kątem cen najmu mieszkań praktycznie nie ulegała zmianie. Jak wynika z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. najdroższymi były i są obecnie Warszawa (78 zł za mkw samego czynszu), Gdańsk (67 zł) i Kraków (66 zł). Najtaniej można wynająć mieszkanie niezmiennie w Częstochowie (39 zł za metr kwadratowy), Sosnowcu (40 zł) i Radomiu (42 zł).

Stawki najmu za 1 mkw mają przełożenie na kolejność miast pod względem całościowego czynszu za najem. Na koniec roku w Warszawie trzeba było liczyć się z wydatkiem prawie 3,9 tys. zł za wynajęcie mieszkania 50 mkw — i to bez rachunków oraz opłat administracyjnych. W Częstochowie było niemal dwukrotnie taniej (1951 zł) niż w stolicy.

Najem cen mieszkań w większości miast rósł przez cały rok 2025. W porównaniu do grudnia 2024 r. 12 miast zanotowało wzrost stawek — najbardziej Toruń (+6,9 proc.), Radom (+4,8 proc.) oraz Gdańsk (+3,9 proc.). Najmniej zmieniały się ceny w Krakowie, bo zaledwie o 0,2 proc. w górę. W 5 miastach najem potaniał w porównaniu do końca zeszłego roku. Najbardziej w Sosnowcu (-3 proc.), Katowicach (-2,5 proc.) i Rzeszowie (-1,7 proc.). Nieznaczne spadki zanotowały także Poznań (-1,3 proc.) oraz Wrocław (-0,9 proc.).

Rankomat.pl i Rentier.io / Fakt

Sprawdziliśmy, na jakie mieszkanie stać parę zarabiającą łącznie 8 tys. zł. Liczby są bezlitosne

Najem tańszy od kredytu w większości miast

Na koniec 2025 r. w zdecydowanej większości zestawionych miast miesięczny najem mieszkania był tańszy niż rata kredytu dla mieszkania 50 mkw. Przy założeniu, że czynsz z najmu nie obejmuje rachunków, a kredyt z wkładem własnym 10 proc. został zaciągnięty na 30 lat.

Najbardziej widać tę różnicę w Krakowie, gdzie koszt najmu to aż o 1056 zł mniej od raty kredytu. Już nie tak widoczna, ale nadal spora różnica występowała w Warszawie (700 zł miesięcznie), a w Białymstoku, Gdańsku, Poznaniu i Gdyni przekroczyła 500 zł na korzyść najmu.

W Częstochowie właściwie nie było różnicy między najmem a kredytem, bo tam różnica wyniosła zaledwie 3 zł — 1951 zł to przeciętny koszt najmu mieszkania 50 mkw, a 1948 zł rata kredytu za mieszkanie o takim metrażu.

Oprócz Częstochowy najem okazał się droższy od kredytu jeszcze w 3 innych miastach — Sosnowcu, Radomiu i Szczecinie. Widać tu pewną zależność — w miastach z najniższymi stawkami najmu kredyt był minimalnie, ale jednak droższy. Wyjątek stanowił Szczecin, gdzie najem (2903 zł bez rachunków) należał do jednych z wyższych w kraju, a mimo to rata za kredyt na koniec roku 2025 była niższa o 161 zł.

Rankomat.pl i Rentier.io / Fakt

Kupować mieszkanie, czy czekać? Tak będą się zmieniać ceny

Co nas czeka na rynku najmu?

W 2026 r. ceny najmu nadal będą rosły ze względu na spodziewaną inflację, ale wzrosty będą niewielkie i łagodne. Jeśli spodziewać się gwałtowniejszych zmian, to nastąpią one w miesiącach letnich ze względu na wzmożony ruch turystyczny w niektórych miastach, a także start roku akademickiego w październiku wszędzie tam, gdzie pojawią się studenci, a więc praktycznie w każdym większym mieście Polski.

— W 2026 r. rynek najmu powinien wejść w fazę łagodnej stabilizacji — przy podaży utrzymującej się na wysokim poziomie i popycie stopniowo osłabianym przez niższe stopy procentowe oraz rosnącą dostępność kredytów. Czynsze najprawdopodobniej będą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji lub lekko poniżej niej, a w części miast — szczególnie tam, gdzie w 2025 r. pojawiły się spadki r/r — możliwe są dalsze delikatne korekty w dół. Ostatecznie 2026 r. zapowiada się jako rok bez gwałtownych zmian, z rynkiem przesuwającym się powoli z "rynku wynajmującego" w stronę bardziej zrównoważonego — komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Rok 2026 przyniesie też regulacje na rynku najmu krótkoterminowym. Każde takie mieszkanie będzie musiało zostać zarejestrowane, a jego właściciel zostanie zobowiązany do potwierdzenia, że lokal spełnia wymogi sanitarne i przeciwpożarowe. Przepisy mają wejść w życie 31 marca 2026 r. i są podyktowane przez unijne rozporządzenie UE 2024/1028 (tzw. "rozporządzenie STR"). Nakłada ono obowiązek na każde państwo członkowskie wprowadzenia przejrzystego systemu rejestracji najmu krótkoterminowego do 20 maja 2026 r.

— Rentowność najmu pozostanie blisko obecnych poziomów, choć trend średnioterminowy jest lekko spadkowy z uwagi na ożywienie na rynku sprzedaży i poprawę zdolności kredytowej wielu najemców. Jeżeli dodatkowo zwiększy się podaż ze strony Sektora Najmu Instytucjonalnego lub regulacje ograniczą zyski z najmu krótkoterminowego, presja konkurencyjna może wzmocnić hamowanie czynszów — ocenia Anton Bubiel.

Zwrot na rynku mieszkań. Czegoś takiego nie było od dekady